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嘉兴在线新闻网     2017-12-11 09:57:15     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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      “今后,房地产行业只能是部分企业的钻石时代,”孙宏斌需要提前布局融创未来5-10年路径,“我的投资不是一时兴起,我得考虑十年甚至更长远。”

  资本腕力较量处处在发生。没有情怀鸡汤,需要的仅是能量配得上野心。

  融创中国(01918.HK,下称“融创”)领头人孙宏斌自带IP属性。一周内,他与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有着交集—拿下乐视系上市资产的话语权,吃进万达去地产化的630亿元资产,孙宏斌的融创版图正越画越大。

  今年年底,融创要站到3000亿元的历史最高点。下一个十年,没有4000亿元进不了房地产行业前十名。孙宏斌的新征程需要现有规模再来一番提速。

  “房地产行业再增长已经很难。”孙宏斌去年至今已屡屡提及,这轮调控力度超过之前每一次。融创的未来在哪里?买对地方、买对时间、多借点钱。

  未雨绸缪之下,孙宏斌期冀以地产起家,多产业联动经营。从万达、乐视开始,他试图闯出一条“房地产+”特色路径。

  现在还没有到特别乐观的时刻。尽管据媒体报道,万达董事长王健林认为,转让项目能大幅降低万达商业的负债,但融创却会因为大举收购而大幅提高其负债率。

  同时,复牌之后,大小股东如何为这笔630亿元巨资投票,还不得而知。万达文旅城后续千亿级别的总投资钱从何来?融创一直小心维护的现金流红线如何平衡下去?两年半过去了,乐视影业何时才能真能注入乐视网?是否会受到明星资本化、跨界并购,以及融资新规等政策的限制?

  这一系列问题都还需要答案。

  632亿元的世纪买卖

  7月10日上午10点,白衬衫王健林和白衬衫孙宏斌签下了近632亿元大买卖,毫无征兆。

  万达随即发出的短短500字的公告,交代了这笔交易核心—融创以335.95亿元收购万达旗下北京、武汉等地的76个酒店,以295.75亿元拿下万达西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨等地的13个万达文旅项目的91%股权并承担现有全部贷款,总价达631.7亿元。

  这一大笔钱都将用于万达商业的还贷计划。王健林对外发声:“这次资产转让后,万达商业的负债率将大幅下降。今年内,万达商业计划清偿绝大部分银行贷款。”

  从被低估的港股愤然离场后,万达商业近两年在努力冲破回归A股新征程中的重重关卡。

  万达内部人士透露,目前,万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”。他们不希望万达商业被划入房地产板块,目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。排队两年多,万达商业IPO的审核状态现为“已反馈”。

  在地产道路上,融创似乎正和万达背向而驰。

  王健林迫切希望摘掉“地产商”标签,他要求万达商业每年重资产项目不超过5个,2020年以后原则上不再搞重资产,原则上也不再新增住宅开发。

  王健林想用实际行动来证明,不当地产商,万达商业这个公司更值钱。而今,万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代,不仅是万达广场,也包括万达文旅城。

  闪电般打包给融创的13个万达文旅城,在完成交割后,将保持品牌、规划、建设和运营“四个不变”,品牌、规划、建设和运营,仍由万达实施把控。

  孙宏斌依旧愿意在地产盘子里深挖,过去两三年里,他一直不断地“买买买”来扩大地盘。但这笔交易之前,没有任何迹象表明,融创要向商业、旅游和酒店转型发展。

  在今年5月底的融创股东大会上,孙宏斌还坚定表态,“商业持有型存在很多不确定性,持有型物业比例比较重的公司近几年都在吃亏,融创不希望这一块拖累公司的发展,两三年后再考虑持有型物业。”

  作为高周转的爱好者,孙宏斌从未透露过喜欢酒店资产。此前香港恒隆集团主席陈启宗就形容“酒店行业是一门糟透的生意”。而这门生意在中国,正在面临过剩的烦恼,即使上市也难带来较高的溢价效应。

  孙宏斌缘何突然转向,愿意当酒店接盘侠?他没有说话。

  外界认为,这是孙宏斌接盘万达文旅城的必要代价。万达文旅城和万达广场模式相类,项目启动均搭配有住宅土地资产包,占比可观且价格低廉。这是融创的目标所向之处。

  万达内部人士介绍称,万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。目前,万达在一、二线城市的可售物业面积占比达63.8%,货值达6244.5亿元。

  这笔交易需要在7月31日前完成详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。留给孙宏斌的时间并不多。

  孙宏斌介绍称,这笔(巨资)花的是融创自有资金。截至2017年6月30日,融创账上还有900多亿元现金。

  但交易要想顺利推进下去,还需要融创股东大会和各地地方政府的点头。融创目前处于停牌状态,其投资者是否认可这笔交易还不得而知。同样,万达文旅城资产包内有不少项目仍处于尚未开工或建设状态,此番出售是否有背万达当初与地方政府的谈判协议,亦不得而知。

  有意思的是最后一条:双方同意在电影等多个领域全面战略合作。这句话的背景是,在电影产业链终端市场已有霸主地位的王健林,等来了新入行的孙宏斌。

  拿到乐视系关键席位

  离7月17日还有不足一周时间。

  这一天,不出意外的话,孙宏斌将会被推选为乐视网新任董事长。重组乐视影业进乐视网上市体系,将是他接下来工作的重点之一。

  乐视系这场惊涛骇浪中,被裹挟者形形色色。这家最耀眼的资本宠儿,如今多个生态业务奄奄一息。跟着乐视舰上船的银行、私募、明星、散户和员工等要如何到达彼岸,现在还是未知数。

  乐视网的大王旗改弦更张,是无奈且必须的最新一步。巨额债务之下的股权质押,资产冻结,准挤兑和讨债危机流,成为贾跃亭黯然离场的最后一根稻草。7月6日,创始人贾跃亭辞去了一切乐视网职务,跟随他13年之久的乐视网董事长头衔即将易位。

  据时代周报记者了解,改组董事会,以及孙宏斌等人的董事提名议案,都有望成为17日要召开的乐视网2017年第二次临时股东大会的审议事项。

  曾直言“不参与管理”的孙宏斌正式走向台前,他被视为乐视网董事长职位的第一人选。而门外汉孙宏斌从接洽到入主乐视网,仅仅用了8个多月时间。

  2016年12月10日下午6点,孙宏斌第一次见到贾跃亭。

  在资金黑洞里难以喘息的贾跃亭,那会正打算卖掉北京三里屯世茂工三项目救急。在葛洲坝地产董事长何金刚的牵线下,孙宏斌和贾跃亭坐上了谈判桌。

  这场持续了6个多小时的初次会面,他们从买项目谈到了整体战略投资。一个多月的魔鬼式尽职调查后,孙宏斌带着150亿元火速入局,成为乐视系掌握话语权的二股东。

  今年1月15日下午2点,孙宏斌与贾跃亭握手言欢的那一幕在朋友圈刷屏了。贾跃亭称孙宏斌为“梦想合伙人”,孙宏斌也为贾跃亭的冒险肯闯点了赞。

  但交易背后,孙宏斌始终冷静—这笔乐视生意里,没有老乡情结,也没有骑士精神。一切与情怀无关,要契守的只有买卖原则。这是早年绿城、佳兆业收购案败北中孙宏斌得到的深刻教训。

  孙宏斌抓住乐视最稳固的产业链结构环,其中乐视网是平台、乐视影业掌管内容、乐视致新提供终端,他没有沾手乐视汽车这块烫手山芋。

  孙宏斌要求一手交钱,一手交股,并在双方协议里附加了权利条款—包括贾跃亭辞去乐视网CEO,融创获得乐视网两个董事会席位,同时向乐视致新和乐视影业派驻财务经理等。

  今日回看,这些条款都为如今贾跃亭的出局埋下伏笔。

  今年4月19日,融创风险管控中心高级总经理刘淑青成为乐视网非独立董事,并在董事会中具备“一票否决权”。两个月后,融创提名的郑路(信威集团副总裁)成为乐视网独立董事。这些都在乐视网原本“3+2”,即3名非独立董事和2名独立董事的治理结构中有所体现。

  彼时,乐视网公司章程对董事会审批的重大事项范围重新界定,并规定重大事项须超过董事会2/3成员同意方可批准。这表明,在贾跃亭尚未辞职之前,融创在乐视网董事会就已有一定掌控力。

  这轮改组之后,乐视董事会将变成“5+3”的构架,即5名非独立董事和3名独董。7月6日,孙宏斌、梁军(乐视网CEO、乐视致新总裁)、张昭(乐视影业CEO)被提名为乐视网非独立董事,另将再提名一位独立董事。

  仅面上来看,融创系在乐视网董事会就有三票在握。这远非最终的权力格局,因为梁军和张昭所供职的乐视致新和乐视影业,已经处于融创的实际控制之下。

  时代周报记者查到的股权信息显示,目前,融创为乐视致新第一大股东(持33.5%的股权),同时还向乐视致新派驻了财务经理。而贾跃亭持有的乐视致新约28%的股权,已被悉数质押。

  与孙宏斌一样出身联想集团的梁军,在今年5月履新乐视致新总裁,并兼任乐视网CEO,获得融创方面认可。

  而在接手乐视影业财务权限之后,融创同样完成对乐视影业的实际控制。目前,乐视影业的第一大股东是贾跃亭实际控制的乐视控股,持股21.81%。不过,其99.9%的股权处于质押状态,质权方正是融创。与此相对,融创持有乐视影业21%,仅比乐视控股少0.81个百分点。

  就在贾跃亭辞职前不久,孙宏斌去为张昭站台助威,并让他不要为钱担心。

  至此,融创已经掌握了乐视网董事会的绝对话语权。不过,经此一役,孙宏斌不会立即成为乐视网的第一大股东,监管层也不会允许创业板公司出现类似借壳的结果。

  而此番张昭进入董事提名,或表示乐视影业被重组进乐视网上市公司体系,已进入倒计时。

  原本应在7月17日复牌的乐视网,在未来3个月里将继续停牌。中泰证券给出了核查意见,“(乐视网)重大资产重组方案将发生重大调整,新方案仍需交易双方进一步论证、沟通,以及重新审计、评估。截至目前,这些工作尚未最终完成。”

  多线作战做大资产包

  孙宏斌的本色仍旧是生意人,吃下万达资产、入股乐视,以及眼下一触即发的金科股权争夺战,其第一目的都是为融创的未来布局。

  2016年10月底,融创千亿销售“小目标”提前实现,跻身行业新梯队。从成立到千亿规模,万科用了26年,碧桂园用了22年,融创用了13年。

  这一年年底,融创站到了1500亿元的历史最高点。今年,融创要站到3000亿元销售新高点,上半年他们完成了1118.4亿元销售任务。

  下一个十年,没有4000亿元进不了房地产行业前十名。孙宏斌的新征程需要现有规模再进行提速。

  行业市场份额在快速向大房企集中,空间和时间的不平衡正带来生产要素的错配。未来5-10年,前十房企市场份额将会占到40%左右。

  这是房地产市场第一个需要正视的商业逻辑,第二个就是套利性亏损。孙宏斌在过去的一次演讲中,打了这么个比方,1万块钱买了一块地,2万块卖出去了赚了点钱,又花3万块钱买了一块地,如此反复。他曾跟谭华杰(万科高级副总裁)讨论过,套利性亏损让这个行业风险很大。

  “今后,房地产行业只能是部分企业的钻石时代,”孙宏斌需要提前布局融创未来5-10年路径,“我的投资不是一时兴起,我得考虑十年甚至更长远。”

  在过去的数年里,孙宏斌的地产战略围绕的都是一个目的:以地块为核心迅速做大规模。在2016年的并购市场,孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾,拿下莱蒙国际一举进入深圳腹地,接盘柳传志联想集团旗下的融科智地,都是他的得意之作。

  据融创年报披露,2016年,孙宏斌在并购市场上斥资约595亿元。在其2016年新增的5394万平方米土地储备中,有68%都来自收购。但由于大规模资产并购,融创的净资产负债率升至121.5%。

  今年5月以来,融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权,共增加了409万平方米可售计容面积(住宅及商业),总价合计超155亿元。

  根据最新公布数据,融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六,万达以7332.6万平方米排第七。

  孙宏斌在跨界投资的同时,同样也在用资本思维做着地产并购。

  据不完全统计,近年来,乐视系与深圳市、张家口市、北京市朝阳区和临汾市、上海、贵阳等多个地方政府签署战略合作协议。有媒体报道称,乐视以产业基地,生态城,生态产业园等多种方式,拿下了超2.5万亩土地。

  土地之上的概念是多变的。有了融创的加入,乐视旗下的土地很快就要进入变现阶段。据时代周报记者了解,在重庆、上海两地的乐视地产项目中,已出现融创的身影。孙宏斌也曾透露,有做电影小镇的想法。

  孙宏斌期冀以地产起家,多产业联动经营。他看中的机会,在这五大领域:房地产存量市场、金融、资源性行业、大娱乐、大健康。而万达文旅和乐视所做的,正是其中之一。

  “入股链家,就是探索房地产增量市场的代表。在前后观察、谈判了一年之久后,这笔投资在今年1月9日公布,”孙宏斌透露,“去年,融创去考察了5所金融机构,但太贵了最终没有入手。再有就是资源性行业,他也看了很多有色金属矿。”

  孙宏斌也爱大娱乐品牌:“要投100亿元以上,这意味着市场大,能做出来,我们觉得乐视是一个大的娱乐品牌。”


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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